¿Asociación Privada de Propietarios o Régimen de Propiedad Horizontal?

Una mirada reflexiva de cara a la creciente morosidad por impago de cuotas de gastos comunes.

En los complejos residenciales o urbanizaciones privadas, bien sea que se encuentren sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal o se rijan por los estatutos de una Asociación Privada de Propietarios, sin duda alguna, el cobro de las cuotas de gastos comunes o mantenimiento se ha perfilado desde siempre como una de las gestiones de administración que mayores retos plantea, sobre todo frente a los incumplimientos y morosidades en los pagos; situación que se ha agudizado aún más con la pandemia COVID-19.

Lo anterior, igualmente, ha traído como consecuencia un aumento significativo en el número de demandas judiciales promovidas para el cobro de las cuotas morosas que llevan meses sin recuperación efectiva. Ahora bien, es precisamente esta realidad lo que nos ha llevado a la presente reflexión respecto a las diferencias que se presentan a la hora de ir a litigio, dependiendo si el cobro se dirige contra una unidad sometida al Régimen de Propiedad Horizontal o si se interpone contra una residencia regida por los estatutos de una Asociación Privada de Propietarios.

Conviene, entonces, pasar a una revisión individual de cada uno de estos supuestos. En cuanto al Régimen de Propiedad Horizontal, su regulación viene dada por la Ley No. 31 de 2010, reglamentada por el Decreto Ejecutivo No. 151 de 2020 (promulgado este último prácticamente diez años después de la primera).

Esta Ley reconoce, de forma expresa, la facultad de la Junta Directiva, o en su defecto la Administración del P.H., para demandar por la vía del proceso ejecutivo la reclamación de cuotas de gastos comunes morosas, contra propietarios de unidades inmobiliarias que lleven dos o más meses sin pagar sus cuotas; sirviéndoles de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Lo anterior, en apego a lo dispuesto en el numeral 18 del artículo 1613 del Código Judicial. Cabe destacar que este mismo precepto normativo puntualiza que en los procesos ejecutivos de cobro de cuotas morosas, el ejecutado podrá invocar únicamente las excepciones de pago, cosa juzgada y prescripción.

En ese sentido, más allá de lo que se disponga en el Reglamento de Copropiedad de cada P.H., el régimen mismo goza de blindaje y respaldo normativo ante el supuesto en que deba recurrirse al cobro judicial de las morosidades por impago de cuotas de gastos comunes, previéndose por disposición legal su tramitación por la vía ejecutiva.

De las normativas que regulan este régimen, resulta igualmente destacable la facultad otorgada a la Junta Directiva, o en su defecto a la Administración del P.H., para aplicar restricciones o suspensiones a las unidades inmobiliarias morosas respecto a las áreas y servicios para cuyo suministro sea necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes.  Estas facultades consagradas en la Ley No. 31 de 2010, se constituyen también en herramientas de gran valor, en aras de procurar que cada copropietario honre y asuma sus obligaciones.

Por otro lado, para adentrarnos al análisis de las Asociaciones Privadas de Propietarios, conviene iniciar anotando que éstas se constituyen como personas jurídicas de carácter civil, sin fines de lucro, con fundamento en los artículos 64 (numeral 5) y 69 del Código Civil; el artículo 14 de la Ley No. 33 de 1984; la Resolución No. 28-2003 de MIVIOT, y el Decreto Ejecutivo No. 62 de 2017, entre otras normas concordantes. Cabe anotar que la adopción de esta figura se aplica a urbanizaciones privadas, conformadas más bien por casas o lotes (ya no estaríamos hablando de apartamentos). En cambio, en el caso de los P.H., este régimen aplica tanto a casas como a lotes y edificios de apartamentos, e incluso a complejos residenciales mixtos.

Esto trae a colación otra importante diferencia entre el Régimen de P.H. y las Asociaciones Privadas de Propietarios, y es que, en el primer caso, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) es la entidad competente para declarar que un proyecto es apto para ser incorporado al Régimen de P.H., y para aprobar su Reglamento de Copropiedad, previo a su protocolización e inscripción; mientras que para las Asociaciones Privadas de Copropietarios, el otorgamiento de su personería jurídica y aprobación de estatutos corresponde al Ministerio de Gobierno (MINGOB), ya que se trata de asociaciones sin fines de lucro. En ese sentido, lo anterior pone de manifiesto las diferencias en cuanto a tramitación de estas dos figuras; lo cual implica, de igual forma, diferencias en cuanto a costos y tiempo estimado de tramitación para la constitución de una y otra.

En cuanto a las Asociaciones Privadas de Propietarios, en lo relativo al cobro judicial de cuotas de mantenimiento morosas, tiene especial relevancia el contenido de los Estatutos y Reglamentos de la asociación en cuestión, de modo que lo que pueda o no hacerse estará sujeto, en gran medida, a lo que se disponga en tales instrumentos.

Si los Estatutos y Reglamentos guardan silencio respecto a la vía para reclamación judicial de las cuotas de mantenimiento morosas, en todo caso, de promoverse demanda, ésta tendría que tramitarse con las reglas del proceso ordinario, y el tiempo estimado de recuperación de la deuda, sería como mínimo del doble, si se le compara con el proceso ejecutivo (y eso en el mejor de los escenarios).  

No obstante, lo anterior, la tendencia que actualmente predomina es, establecer en los Estatutos y Reglamentos de las Asociaciones, que la tramitación de las reclamaciones judiciales por cuotas de mantenimiento morosas se hará a través del proceso ejecutivo (con manifestación expresa de que el título ejecutivo vendrá dado por el estado de cuenta de la residencia morosa o los recibos no pagados); siendo esta, la fórmula que se ha adoptado para lograr el acceso a la vía ejecutiva. Cabe señalar que, usando esta misma fórmula, se han llegado a incluir en los Estatutos de Asociaciones, otras medidas complementarias como la aplicación de restricciones a las residencias morosas. Sin embargo, como hemos advertido en líneas precedentes, si nada se establece en los Estatutos, el cobro judicial de las morosidades deberá encausarse por la vía ordinaria, con las implicaciones que ello conlleva.

En cuanto a tramitación, es importante anotar que para que pueda accionarse por la vía ejecutiva la demanda, debe acompañarse con el respectivo título ejecutivo, que no es más que un documento en el que consta reconocida una obligación líquida, de plazo vencido y exigible, siendo la Ley la que establece qué documentos prestan este mérito, según se dispone en el artículo 1613 del Código Judicial; tratándose de un proceso diseñado, como su propia denominación lo advierte, para la ejecución o pago de la obligación que consta acreditada en el correspondiente título ejecutivo.

Por otro lado, en el proceso ordinario, la dinámica es totalmente distinta, ya que en el mismo tendría que probarse primero que existe una obligación líquida, de plazo vencido y exigible (con todas las reglas del proceso ordinario, y todo lo que ello implica en cuanto a tiempo); siendo la declaratoria de existencia de la deuda lo que se busca en la sentencia, así como la correspondiente condena de pago contra el deudor, para luego proceder, entonces, con la solicitud de ejecución de la sentencia, que podrá tramitarse dentro del mismo proceso si se solicita dentro del año siguiente a la ejecutoria de la sentencia (o a la notificación del reingreso del expediente al tribunal de primera instancia, si la sentencia hubiere sido apelada). Si la ejecución de la sentencia no se solicita dentro del referido término de un año, deberá entablarse un proceso ejecutivo separado para su ejecución.

Con la presente reflexión, nuestro objetivo ha sido destacar la importancia del proceso ejecutivo para el cobro de las deudas por impago de cuotas de gastos comunes, habida cuenta que es esta la vía naturalmente idónea, y con los tiempos y dinamismo adecuados para hacer frente a la constante y creciente morosidad en el pago de estas cuotas; situación que, insistimos, debe tenerse en cuenta sobre todo de optarse por la constitución de  asociaciones sin fines de lucro para la regulación de  urbanizaciones privadas, ya que bajo este supuesto, la posibilidad de accionar por la vía ejecutiva dependerá, en todo caso,  del contenido de los Estatutos y Reglamentos de la asociación en cuestión.

 Lo anterior, teniendo en cuenta que, aun cuando se haya agudizado con la pandemia, la morosidad por impago de cuotas de gastos comunes o mantenimiento siempre ha sido y será uno de los problemas y luchas constantes para la administración, bien que se mire desde la óptica de los P.H. o de las Asociaciones Privadas de Propietarios; de ahí la necesidad de asegurar en todo lo posible la mayor eficacia de las vías o mecanismos de solución.

Como acotación es importante señalar que la gran similitud entre las dos figuras que ocupan el titular de este artículo es que, con ambas se busca de algún modo, regular la efectiva administración, conservación, mantenimiento y custodia de los bienes comunes del P.H. o urbanización privada, y a la vez, la ordenada y pacífica convivencia entre los copropietarios o asociados.

De igual forma, debe tenerse en cuenta que se trata de dos figuras que no son incompatibles la una respecto de la otra, incluso así lo ha dejado entrever el legislador, cuando en la Ley No. 31 de 2010 de P.H., abre la posibilidad de que las urbanizaciones que ser rigen a través de asociaciones sin fines de lucro, puedan incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, si así lo desean, de conformidad con la reglamentación establecida en los artículos 18 y 19 del  Decreto Ejecutivo No. 151 de 2020, que reglamenta la Ley de P.H.

En ese sentido, luego de nuestro examen comparativo entre el Régimen de Propiedad Horizontal y las Asociaciones Privadas de Propietarios, con especial enfoque sobre la búsqueda de mayor efectividad y tiempos razonables en caso de reclamación judicial por impago de cuotas de mantenimiento, debemos advertir, que no se trata de concluir que una figura sea mejor que la otra, sino que resulta válido optar por cualquiera de las dos, en atención a las necesidades de cada proyecto o urbanización; teniendo claro que de optarse por la constitución de Asociaciones Privadas de Propietarios, la clave está en el contenido de sus Estatutos.

Escrito por:

Patricia Cardoze y Andrea Bellaquirán.

Departamento de Litigios.

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